Asuntosijoittaminen on mahdollista sinullekin. Siihen tarvitaan vain sijoitusasunto. Asuntosijoittajia on verottajan tilastojen mukaan Suomessa jo noin 317 000, eli asuntosijoittamisesta on tullut tavanomainen sijoitusmuoto, joka sopii hyvin osakesijoittamisen kylkeen.
Tulemme kertomaan sinulle miten arvioit ja valitset sijoitusasunnoksi sopivan asunnon, jotta voit aloittaa asuntosijoittamisen. Tulemme kertomaan myös millaisia riskejä sinun täytyy huomioida, miten asuntosijoittaminen eroaa osakesijoittamisesta, millaisia sijoituslainoja asuntosijoittamisessa käytetään ja mistä sijoitusasuntoja kannattaa ostaa.
Tässä artikkelissa käsittelemme asuntosijoittamista kassavirtasijoittamisen näkökulmasta.
Osta ja vuokraa -asuntosijoittaminen
Kassavirtasijoittaminen tarkoittaa asuntosijoittamisessa sitä, että asunto ostetaan ja se vuokrataan. Yleensä asuntoa pidetään salkussa pitkään ja se pidetään vuokrattuna koko omistusajan. Kun asunto on vuokrattuna pitkään, asunnon hankkimiseen käytetty laina tulee maksettua takaisin saaduilla vuokratuloilla.
Harkitsetko sijoitusasunnon ostamista? Tätä kautta saat esittelyn parhaista tällä hetkellä myynnissä olevista sijoitusasunnoista, maksutta.
Parhaassa tapauksessa sijoittaja maksaa vain pienen käsirahan asunnosta, rahoittaa loput hankinnastaan lainalla ja antaa vuokralaisten lyhentää lainan pois, kasvattaen sijoittajan omaisuutta vuosien varrella.
Toinen tapa tehdä asuntosijoittamista on niin sanottu flippaaminen. Flippaaminen tarkoittaa sitä, että asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään voitolla eteenpäin. Flippaaminen on oma taiteenlajinsa, jota emme käsittele tässä kirjoituksessa.
Sijoitusasunnon valinta
Lähdemme tässä jutussa siitä, että sijoitusasunnot ovat puhtaasti sijoitusmielessä hankittuja, eikä niihin liity muita tulevaisuudensuunnitelmia. Muita suunnitelmia voisivat olla vaikkapa asua myöhemmin asunnossa itse tai antaa lastensa asua asunnossa.
Tällä rajauksella sijoitusasuntoihin liittyvistä sijoituspäätöksistä on helpompi karsia pois tuottomielessä turhat tunteet ja siten tehdä taloudellisesti järkeviä päätöksiä.
Sijoitusasunnon valitseminen on monella tapaa erilaista kuin oman asunnon valitseminen. Suurin ero on, että sijoitusasunnon suhteen täytyy kiinnittää paljon enemmän huomiota rahaan. Ei niin yllättävää, kun kerran kyseessä on sijoitus, eihän?
Oman asunnon suhteen tärkeinä rahallinen päätös on arvioida, onko minulla varaa tähän asuntoon. Oma asunto on koti ja siihen liittyy paljon muita arviointikriteereitä puhtaasti rahallisten sijaan. Oman kodin pitää olla mm. omaan käyttöön sopiva, itseään esteettisesti miellyttävä ja sijaita arjen kannalta sopivalla paikalla.
Sijoitusasunto on puolestaan rationaalisesti arvioitava asia. Sen ei tarvitse olla kiva tai symppis. Sinun ei tarvitse kuvitella haluaisitko itse asua siinä vai ei. Sijoitusasunnon pitää olla hyvä sijoitus.
Mietitkö sijoitusasunnon ostamista? Tätä kautta saat esittelyn parhaista tällä hetkellä myynnissä olevista sijoitusasunnoista, maksutta.
Entä mikä tekee sijoitusasunnosta hyvän sijoituksen? Tärkein huomioitava seikka on tuotto. Sekä tietysti tuoton ja riskin suhde.
Sijoitusasunnon valintakriteerit
Puretaanpa seuraavaksi tuottoa sekä tuoton ja riskin suhdetta osiin.
Mahdollista sijoitusasuntoa arvioidessa kannattaa arvioida asunnon arvonnousupotentiaalia, vuokrattavuutta sekä asuntoon liittyviä riskejä.
Käydään nämä kaikki läpi yksitellen.
Sijoitusasunnon arvo ja arvonnousu
Arvonnousupotentiaali on melko hyvin itsensä selittävä termi ja se tarkoittaa asunnon mahdollisuutta nousta arvossa. Esimerkiksi Helsingissä asuntojen arvot ovat nousseet pitkään, mutta vaikkapa Kainuussa ne ovat olleet laskusuunnassa jo vuosia.
Tuotto ja riski kulkevat yleensä käsi kädessä, eli alueilla joissa hinnat nousevat, vuokratuotot ovat tyypillisesti alemmat kuin alueella jossa hinnat laskevat. Siksi Helsingin kantakaupungissa voi olettaa saavansa kirjoitushetkellä 2-4% tuottoa ja Kainuussa yli 10% tuottoa.
Mikseivät kaikki sitten sijoita Kainuuseen, kun kerran tuotot ovat siellä monin verroin Helsinkiä paremmat? Koska tuottoon liittyy myös arvon nousu tai lasku.
Katsotaan esimerkkilaskelmaa.
Sijoittaja A ostaa Helsingistä 100 000 euron arvoisen asunnon, saa siitä 3% tuottoa ja myy sen vuoden kuluttua. Sillä aikaa asunnon arvo on noussut 2%.
Sijoittaja B ostaa Kainuusta 100 000 euron arvoisen asunnon, saa siitä 10% tuottoa ja myy sen vuoden kuluttua. Sillä aikaa asunnon arvo on pudonnut 5%.
Sijoittajan A tuotto ennen veroja:
Vuokratuotto: 3 000 euroa
Arvonnousu: 2 000 euroa
Yhteensä: 5 000 euroaSijoittajan B tuotto ennen veroja:
Vuokratuotto: 10 000 euroa
Arvonnousu: -5 000 euroa
Yhteensä: 5 000 euroaEnsimmäisen vuoden jälkeen sijoittaja A ja sijoittaja B ovat saaneet kohteistaan yhtä paljon tuottoa. Pidemmällä perspektiivillä yhtälö kuitenkin kääntyy Helsingin eduksi korkoa korolle -ilmiön takia.
Ongelma sijoituskohteen valinnassa on, että emme voi varmuudella tietää mitä arvonnousuja tai -laskuja voimme odottaa tulevaisuudessa. Emmekä myöskään millaisia vuokratuottoja voimme odottaa tulevaisuudessa. Niinpä joudumme ottamaan riskejä.
Valintaan vaikuttavat myös muut parametrit. Esimerkin Kainuun asuntoon sijoittaja voi ottaa enemmän lainaa kuin Helsingin asuntoon ja silti pitää kassavirtansa positiivisena. Toisaalta Kainuun asunnon vakuusarvo ei välttämättä ole yhtä korkea kuin Helsingin.
Arvonnousu vaikuttaa sijoitusasuntojen lisäksi tietysti myös omiin koteihimme.
Oletko sijoitusasuntoa vailla? Tätä kautta saat esittelyn parhaista tällä hetkellä myynnissä olevista sijoitusasunnoista, maksutta.
Asunnon arvon kehitys on lopulta kysynnästä ja tarjonnasta kiinni. Jos tiettyyn kaupunkiin tai tietylle alueelle muuttaa enemmän ihmisiä kuin mitä sinne rakennetaan, asuntojen hinnat nousevat. Jos taas alueelta muuttaa paljon porukkaa pois, tai jos alueelle rakennetaan enemmän asuntoja kuin mitä sinne muuttaa ihmisiä, arvot laskevat.
Viime vuosina parhaiten arvonsa pitäneet ja arvoaan nostaneet asunnot ovat olleet lähellä suurien ja kasvavien kaupunkien keskustoja. Ne ovat lisäksi olleet pieniä asuntoja. Tällaisia asuntoja on ollut selkeästi vähemmän kuin mitä kysyntää olisi, joten hinnat ovat nousseet.
Asuntosijoittajat ja ensiasuntojen ostajat ovat nostaneet yksiöiden hintoja jo vuosien. Niiden hinnat ovat nousseet selkeästi enemmän kuin kaksioiden, kolmioiden tai isompien asuntojen. Niinpä yksiön neliöhinta on kalliimpi kuin useamman huoneen asunnon neliöhinta.
Joku voi miettiä miksi kukaan ostaisi ensiasunnoksi yksiön 100 000 eurolla, jos voisi ostaa kaksion 150 000 eurolla. Syy löytyy rahan absoluuttisesta määrästä neliöiden arvon sijaan. Eli suomeksi sanottuna 100 000 euron asuntoon on helpompi säästää ja lainata rahat kuin 150 000 euron asuntoon. Niinpä pienemmille asunnoille löytyy enemmän ostajia, vaikka niiden hinta neliötä kohden on selkeästi kalliimpi.
Entä jos arvo laskee? Millaisia ongelmia siitä syntyy?
Mikäli sijoitusasunnon arvo laskee ja sijoitusasunto pitää myydä, sijoittaja saattaa päätyä tilanteeseen jossa hänellä on myynnin jälkeen edelleen velkaa maksettavana ostamastaan sijoitusasunnosta. Vaikkei velkaa olisikaan, sijoittaja tekee tappion myydessään asunnon halvemmalla kuin mitä osti sen. Lisäksi asunnon laskeva arvo voi aiheuttaa ongelmia lainan vakuuden kanssa, jos asunnon arvo laskee nopeammin kuin laina lyhenee.
Entäpä vuokrattavuus? Siirrytään arvonnousupotentiaalista listan toiseen kohtaan, eli vuokrattavuuteen.
Vuokrattavuus ja vuokralaiset
Vuokrattavuus tarkoittaa pähkinänkuoressa sitä, onko asuntoa helppo vai vaikea vuokrata.
Tyypillisesti pieni asunto lähellä keskustaa ja lähellä yliopiston tapaista oppilaitosta on helppo vuokrata. Iso omakotitalo kaupungin ulkopuolella pienellä paikkakunnalla on puolestaan vaikeampi vuokrata.
Hyväkuntoinen ja siisti asunto on helpompi vuokrata kuin huonokuntoinen ja rähjäinen asunto.
Entä miksi vuokrattavuus on asuntosijoittajalle niin tärkeää?
Asuntoon liittyvät kulut, kuten yhtiövastikkeet ja lainanlyhennykset on maksettava joka kuukausi, oli vuokratuottoja tai ei. Jos asuntoa ei tietyn kuukauden aikana ole vuokrattu, sijoittajan täytyy maksaa yhtiövastikkeet ja lainanlyhennykset omasta pussistaan. Niinpä jokainen tyhjä kuukausi tarkoittaa että sijoittajan on käytettävä omaa rahaa kulujen kattamiseen, jolloin sijoituksen tuotto kokonaisuudessaan laskee.
Sijoittajan kannattaa myös etsiä pitkäaikaisia vuokralaisia. Syy on sekä tuotossa että helppoudessa. Aina kun vuokralainen vaihtuu, sijoittajalla on riski tyhjälle kuukaudelle tai tyhjille kuukausille. Lisäksi uuteen vuokralaiseen liittyy yleensä kuluja, kuten välittäjän välityspalkkiot ja vuokralaiskandidaattien luottotietojen tarkastus. Niinpä pitkäaikaisen vuokralaisen kanssa pääsee paitsi helpommalla, myös paremmille tuotoille.
Voidaan siis helposti todeta, että pitkäaikaiset vuokralaiset ovat asuntosijoittajan näkökulmasta kannattavia.
Sijoitusasunnon vuokran nostaminen
Pitkäaikaisiin vuokralaisiin liittyy yksi riski, joka kannattaa huomioida. Vuokratasot nousevat monilla paikkakunnilla asuntojen hintojen ja inflaation takia. Niinpä vuokraa kannattaa nostaa säännöllisesti. Jos vuokraa ei nosta, sijoituksen tuotto ei nouse niin paljoa kuin mitä sen pitäisi.
Haluatko nähdä millaisia sijoitusasuntoja on tällä hetkellä tarjolla? Tästä saat esittelyn parhaista tällä hetkellä myynnissä olevista sijoitusasunnoista, maksutta.
10 vuotta samassa asunnossa samalla vuokralla asunut asukas tuottaa huomattavasti vähemmän kuin vuokralainen, jonka vuokra on noussut tasaisesti prosentin tai kaksi vuodessa.
Tehdäänpä tästä esimerkkilaskelma.
Vuokralainen A maksaa samaa vuokraa 10 vuotta. Vuokralaisen B vuokra nousee 2% vuodessa. Molempien maksamat vuokrat ovat lähtötilanteessa 1 000 euroa.
10 vuoden kuluttua vuokralaisten tuomat vuokratulot näyttävät seuraavalta.
A: 1 000 euroa kuukaudessa, eli 12 000 euroa vuodessa.
B: 1 000 * 1,02 ^ 10 = 1 195 euroa kuukaudessa, eli 14 340 euroa vuodessa (pyöristettynä).
Vuodessa eroa kertyy siis kolmatta tuhatta euroa.
Vuokraa ei saa hyvän vuokratavan mukaan nostaa liikaa kerralla, vaan suurin korotus on 15%. Niinpä monta pientä korotusta toimii paremmin kuin yksi iso. Pienet korotukset ovat myös vuokralaisen kannalta parempia kuin suuret, vaikka niitä tulisikin useammin.
Pieni asunto on hyvä sijoitusasunto
Pieni asunto on yleensä hyvä sijoitusasunto. Tämä pätee niin neliöihin, huonelukumäärään kuin huonelukumäärään neliöitä kohden.
Toisin sanoen pieni yksiö on parempi sijoituskohde kuin iso yksiö. Pieni kaksio on parempi sijoituskohde kuin iso kaksio. Yksiö on parempi sijoituskohde kuin kaksio ja kaksio on parempi sijoituskohde kuin kolmio.
Ymmärrät varmaan mitä haluamme sanoa.
Syynä on pääoman tuotto.
Yksiöitä vuokrataan enemmän kuin kaksioita ja kaksioita vuokrataan enemmän kuin kolmioita. Lisäksi neliömäärä vaikuttaa enemmän hintaan kuin vuokraan. Vuokra puolestaan määräytyy enemmän huoneluvun kuin pinta-alan perusteella.
Iso kaksio on siis yleensä kalliimpi ostaa, vaikka siitä ei saa juurikaan parempaa vuokraa kuin keskikokoisesta tai pienestä kaksiosta.
Lisäksi isommassa asunnossa on isompi yhtiövastike kuin pienemmässä asunnossa, sillä yhtiövastike lasketaan yleensä neliöiden perusteella.
Tehdään tästäkin (fiktiivinen) esimerkkilaskelma kuvaamaan eroa.
Neliöhinta: 5 000 euroa
Yhtiövastike: 4,5 euroa per neliöIso kaksio: 65 neliötä
Ostohinta: 325 000 euroa
Yhtiövastike: 292,50 euroa
Vuokra: 1 200 euroa
Pääoman tuotto: 4,4%Pieni kaksio: 40 neliötä
Ostohinta: 200 000 euroa
Yhtiövastike: 180 euroa
Vuokra: 1 000 euroa
Pääoman tuotto: 6%
Ero tuotossa on huima.
Muista että nämä ovat karkeita yleistyksiä. Asuntosijoittajan sinun kannattaa laskea jokaisen asunnon kohdalla erikseen tuotto. Näytämme myöhemmin, miten tämä tapahtuu.
Ennen kuin puhumme tuotoista, kannattaa puhua hieman riskeistä.
Sijoitusasunnon riskien arviointi
Asuntosijoittamisen oleellisimmat riskit ovat seuraavat: markkinariski, korkoriski, vuokralaisriski, huoneistoon liittyvät riskit sekä taloyhtiöön liittyvät riskit.
Harkitsetko sijoitusasunnon ostamista? Tätä kautta saat esittelyn parhaista tällä hetkellä myynnissä olevista sijoitusasunnoista, maksutta.
Markkinariski tarkoittaa sitä, mitä asuntomarkkinoilla yleisesti ottaen tapahtuu. Asuntojen hinnat voivat nousta tai laskea ja asuntojen myyminen voi olla helppoa tai vaikeaa. Voi iskeä lama tai koronavirus.
Korkoriski puolestaan meinaa korkotasoa. Tätä juttua kirjoittaessa asuntolainojen ja sijoitusasuntolainojen korot ovat historiallisen matalalla tasolla. Jos korkoriski toteutuu, korot voivat nousta hyvinkin voimakkaasti. Asuntosijoittajan kannalta ero yhden prosentin koron ja kolmen prosentin välillä voi olla ratkaiseva. Puhumattakaan erosta yhden prosentin ja kymmenen prosentin koron välillä.
Vuokralaisriskiä voi tulkita kahdella eri tavalla. Vuokralaisriskillä voidaan tarkoittaa riskiä huoneiston huonosta vuokrattavuudesta. Sillä voidaan myös tarkoittaa riskiä saada huono vuokralainen. Huono vuokralainen voi tarkoittaa vuokralaista, joka jättää vuokransa maksamatta tai vuokralaista, joka tekee tuhojaan asunnossa.
Huoneistoon liittyy monenlaisia riskejä. Tiskikoneesta voi vuotaa vettä ja se voi aiheuttaa vesivahingon. Jääkaappi voi hajota ja aiheuttaa näin kuluja, kun pitää hankkia uusi.
Taloyhtiön liittyy samankaltaisia riskejä kuin huoneistoon, mutta ne ovat isompia. Taloyhtiön voi tulla putkiremontti tai kattoremontti. Taloyhtiön talous voi olla niin huono, ettei pankki enää myönnä taloyhtiölle lainaa remontteja varten. Pahimmassa tapauksessa koko rakennus voi olla pilalla ja joutua purettavaksi.
Lisäksi asuntosijoittajaan itseensä liittyy riskejä. Mitä asuntosijoituksille tapahtuu jos joudut työttömäksi tai sairastut?
Riskejä on kuitenkin kaikessa sijoitus- ja liiketoiminnassa. Riskien kanssa pitää pystyä elämään. Mutta ne pitää ymmärtää ja niihin pitää varautua.
Siirrytään seuraavaksi hauskempiin aiheisiin, eli tuottoon.
Sijoitusasunnon tuotto ja tuotto-odotukset
Sijoitusasunnon tuotto on pähkinänkuoressa vuokralaisen maksama vuokra miinus asuntoon liittyvät kulut.
Tyypillisiä kuluja ovat yhtiövastike, lainan korot, remontit ja vuokralaisen hankintaan liittyvät kulut.
Kassavirtamielessä asuntosijoittajan tulee huomioida myös lainanlyhennykset ja verot, vaikka ne eivät määritelmällisesti olekaan kuluja. Katsomme myöhemmin tässä jutussa kassavirran laskemista tarkemmin.
Asuntosijoittajilla on erilaisia tapoja laskea, mikä on sijoitusasunnon tuotto. Isoin ero tulee siitä, lasketaanko remonttivaraa mukaan tuottoa laskiessa.
Remonttivara tarkoittaa tuleviin remontteihin varattua rahaa. Remontteja ei vielä ole tehty, mutta asuntosijoittaja tietää, että seuraavan viiden tai kymmenen vuoden aikana pitää varata tietty määrä rahaa remontteihin. Remonttivaran tarkoituksena on näyttää tuottolaskelmissa, ettei huonokuntoinen ja siksi halpa asunto aina tarkoita hyvää tuottoa verrattuna hyväkuntoiseen ja kalliimpaan asuntoon.
Asunnon hankintaan liittyy myös muita kuluja, vähintään varainsiirtovero, joka on osakehuoneistolle 2% ja ostajan maksettava.
Tuottolaskelma voi näyttää seuraavalta:
Asunnon ostohinta: 200 000 euroa
Varainsiirtovero: 4 000 euroa
Remonttivara seuraavalle 5 vuodelle: 5 000 euroa
Pääomatarve yhteensä: 209 000 euroa
Yhtiövastike: 200 euroa
Vuokra: 900 euroa
Tuotto euroissa: 900 – 200 = 700 euroa kuukaudessa, eli 8 400 euroa vuodessa
Pääoman tuotto prosenteissa: 8 400 / 209 000 = 4%
Kassavirran laskeminen sijoitusasunnolle
Kassavirran ymmärtäminen on oleellisen tärkeää asuntosijoittajalle, sillä hyvin tuottava sijoitusasunto voi johtaa ongelmiin, jos sen kassavirta on negatiivinen.
Nappaa tästä esittely parhaista tällä hetkellä myynnissä olevista sijoitusasunnoista, maksutta.
Kassavirralla tarkoitetaan pankkitilille tulevaa ja sieltä lähtevää rahaa.
Otetaan jälleen esimerkki.
Pekka vuokraa asuntoa Liisalle. Liisa maksaa Pekalle vuokraa 900 euroa kuussa.
Kun Pekka saa Liisalta 900 euroa, hän maksaa siitä:
Yhtiövastikketta taloyhtiölle 200 euroa
Lainan lyhennystä pankille 500 euroa
Lainan korkoja ja hoitokuluja pankille 100 euroa
Veroja 180 euroaKuukausittainen kassavirta: 900 – 200 – 500 – 100 – 180 = -80 euroa.
Niinpä Pekan kuukausittainen kassavirta on -80 euroa. Käytännössä Pekan pitää siis saada jostakin muualta, esimerkiksi palkkatuloista säästämällä, 80 euroa kuukaudessa, jotta hän voi ylläpitää sijoitusasuntoa, jota hän vuokraa Liisalle. Muuten Pekalta jää maksamatta 80 euroa joko pankille, taloyhtiölle tai verottajalle. Sitä mikään näistä tahoista ei tule hyväksymään.
Pekka tekee siis 600 euroa kuussa voittoa sijoitusasunnollaan, mutta silti hänen täytyy maksaa sijoitusasunnon pitämisestä 80 euroa kuussa itse. Tässä on pähkinänkuoressa ero tuoton ja kassavirran välillä ja selitys sille, miksi kannattava asuntosijoitustoiminta voi johtaa Pekan maksuvaikeuksiin.
Suosituksemme on, että asuntosijoittaja tekee jokaisen sijoituskohteen osalta sekä tuotto- että kassavirtalaskelman ennen ostopäätöksen tekemistä.
Lainan käyttö asuntosijoittamisessa
Asuntoja pidetään yleisesti ottaen varmoina sijoituskohteina verrattuna vaikkapa pörssiosakkeisiin. Tästä syystä sekä sijoittajat että pankit ovat tyypillisesti halukkaita käyttämään velkavipua asuntosijoittamisessa.
Velkavipu, eli lainan käyttö sijoitusasuntojen ostamiseen on yksi suurimmista syistä sijoittaa asuntoihin esimerkiksi pörssiosakkeiden sijaan.
Lainan käytön hyödyllisyys selviää, kun laskemme oman pääomantuottoja ja vertaamme velkavivulla sijoittamista pörssisijoittamiseen.
Esimerkkilaskelma (sama kohde kuin tuottolaskelmassa yllä)
Asunnon ostohinta: 200 000 euroa
Varainsiirtovero: 4 000 euroa
Remonttivara seuraavalle 5 vuodelle: 5 000 euroa
Pääomatarve yhteensä: 209 000 euroa
Yhtiövastike: 200 euroa
Vuokra: 900 euroa
Tuotto euroissa: 900 – 200 = 700 euroa kuukaudessa, eli 8 400 euroa vuodessa
Pääoman tuotto prosenteissa: 8 400 / 209 000 = 4%Laina: 146 300 euroa
Oma pääoma: 62 700 euroa
Lainan korko marginaaleineen: 1%
Lainan kulut: 1 463 euroa vuodessa
Tuotto lainan kulujen jälkeen: 6937 euroa
Oman pääoman tuotto prosenteissa: 11%
Ero 4% ja 11% pääoman tuotossa on valtava. Velkavipu tuottaa melkein kolme kertaa enemmän.
Toinen tapa pohtia asuntosijoittamisen ja pörssiosakkeiden eroa riskimielessä ja lainanoton kannalta on verrata pankkien vakuuskäytäntöjä. Pankit kelpuuttavat tyypillisesti 70% asunnon arvosta asuntolainan vakuudeksi, mutta vain 50% pörssiosakkeiden arvosta. Tämä tarkoittaa, että pankit pitävät pörssiosakkeita riskialttiimpina kuin asuntoja.
Sijoitusasuntolainaa hakiessa on hyvä pitää mielessä muutama asia.
Ensinnäkin pankit hinnoittelevat tyypillisesti sijoitusasuntolainat kalliimmin kuin tavalliset asuntolainat, eli sijoitusasuntolainan hakijan kannattaa varautua hieman korkeampaan marginaaliin.
Toiseksi jotkut pankit luokittelevat asuntosijoittajan ammattimaiseksi sijoittajaksi, jos hänellä on suurempi määrä sijoitusasuntoja. Silloin marginaalit nousevat entisestään.
Kolmanneksi, kaikki pankit eivät halua lainottaa yrityksen kautta tapahtuvaa asuntosijoittamista, joten yrityksen kautta sijoittavan asuntosijoittajan pitää löytää sekä sopiva pankki että asuntosijoittamista ymmärtävä pankkiiri.
Pankkilaina ja yhtiölaina asuntosijoittajan silmin
Asuntosijoittamiseen liittyy kaksi erityyppistä lainaa. Ne ovat pankkilaina ja yhtiölaina. Käydään seuraavaksi läpi, mitä eroa niillä on asuntosijoittajan kannalta.
Pankkilaina tarkoittaa lainaa, jonka pankki myöntää suoraan asuntosijoittajalle. Se muistuttaa tavallista asuntolainaa muilta osin, mutta on yleensä hitusen asuntolainaa kalliimpaa. Paitsi jos olet ammattimainen asuntosijoittaja, jolloin laina voi olla merkittävästi hintavampaa.
Yhtiölaina taas on laina, jonka pankki myöntää asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiölle myönnetystä lainasta vastaavat asunto-osakeyhtiön osakkaat. Yhtiölaina on yleensä kalliimpaa kuin pankkilaina.
Miksi yhtiölainaa sitten käytetään, jos kerta pankkilainaa saisi halvemmalla?
Tähän on kaksi syytä. Ensimmäinen syy on verotus. Tietyissä tapauksissa yhtiölaina on kokonaisuudessaan vähennettävissä vuokratuloista verotuksessa, kun taas pankkilainan suhteen vähennyskelpoisia ovat ainoastaan korot, eivät lyhennykset. Tällaisissa tapauksissa asuntosijoittaja voi siis lykätä verotusta asunnon myyntihetkeen yhtiölainan avulla.
(Sivuhuomio: Yhtiölainan avulla verotusta voi periaatteessa lykätä ikuisesti, jos asuntoa ei myy. Lisäksi asuntoon voi muuttaa itse asumaan, jolloin sen myynnin pitäisi olla verovapaa kahden vuoden asumisen jälkeen. Emme tosin kirjoitushetkellä ole varmistaneet verottajalta heidän suhtautumistaan asiaan.)
Toinen syy on lainanmyöntöperusteet. Pankkilainan suhteen pankki arvioi jokaisen lainan yhteydessä, onko lainanottaja kykenevä maksamaan lainan takaisin. Yhtiölainan yhteydessä pankki myöntää lainan asunto-osakeyhtiölle, eikä sen jälkeen erikseen arvioi jokaista uutta osakasta. Niinpä yhtiölainaa voi saada, vaikka ei saisikaan pankista lainaa huonon rahatilanteen tai maksuhäiriön vuoksi. Tämä ilmiö itsessään tekee yhtiö lainoista myös isoriskisempiä kuin pankkilainoista.
Asuntoneuvoja.fi -sivuston palvelukuvaus.
Mistä sijoitusasuntoja voi ja kannattaa ostaa?
Sijoitusasuntoja voi ostaa monesta kanavasta. Niitä voi ostaa kuten valtaosa ostaa normaaleja asuntoja, eli seuraamalla ilmoittelua Etuovessa ja Oikotiellä. Tyypillisesti tältä niin sanotulta ”yleiseltä markkinalta” on vaikeaa löytää hyviä asuntosijoituskohteita.
Harkitsetko sijoitusasunnon ostamista? Tätä kautta saat esittelyn parhaista tällä hetkellä myynnissä olevista sijoitusasunnoista, maksutta.
Edullisia, eli hyvän tuoton kohteita, on helpompi löytää muuta kautta. Mutta mistä?
Yksi kanava on asuntosijoittamiseen erikoistuneet sijoitusyhtiöt. Ne ostavat käytännössä kokonaisia kerrostaloja ja myyvät asuntoja eteenpäin sijoittajille asunto kerrallaan.
Tämä on vähän kuin ruokakauppa, joka ostaa tukusta isoja eriä halvalla ja myy sitten tonnikalapurkkeja eteenpäin hieman korkeammalla hinnalla, saaden välistä itselleen katteen. Sijoitusyhtiön katteen jälkeenkin nämä asunnot ovat usein edullisempia kuin vaikkapa Oikotien kautta löydetyt.
Rakennusyhtiöt, kuten Lehto, Skansa ja YIT, myyvät uusia asuntoja myös asuntosijoittajille. Heiltä voi saada hyviä tarjouksia erityisesti silloin, kun ostaa useita kohteita kerralla. Jos et voi itse ostaa montaa asuntoa kerralla, voit kerätä mukaan muita asuntosijoittajia ja voitte yhdessä ostaa vaikkapa 10 asunnon nipun ja siten saada “tukkualennuksen” rakennusyhtiöltä. Tällaisia tarjouksia ei yleensä esitetä julkisesti rakennusyhtiöiden puolelta, vaan erikoisehtoja kannattaa ehdottaa itse suoraan rakennuttajalle.
Sijoitusasuntoja voi löytää myös jättämällä ostoilmoituksia kiinnostavien rakennusten rappukäytäviin tai jakamalla niitä postiluukuista. Markkinapaikoilla ja lehdissä voi myös ilmoittaa etsivänsä sijoitusasuntoa tietynlaisilla kriteereillä.
Kiinteistönvälittäjät voivat olla hyviä kontakteja asuntosijoittajille. Jos kiinteistönvälittäjä tietää millaisia asuntoja tyypillisesti ostat ja tietää, että olet valmis nopeisiin kauppoihin, hän voi tarjota sinulle kohteita ennen kuin ne tulevat julkiseen myyntiin.
Sijoitusasuntoja ostetaan ja myydään myös Facebook-ryhmissä sekä muissa keskusteluryhmissä. Hyvä tapa löytää hyviä kohteita on siis tuntea kiinteistövälittäjien lisäksi myös muita asuntosijoittajia.
Periaatteessa hyviä ja edullisia sijoitusasuntoja on tarjolla joka puolella ja kaiken aikaa, mutta niiden löytäminen on oma taiteenlajinsa, joka vaatii yleensä vuosien kokemuksen.
Suosittelemme aloittamaan jollakin helpommalla keinolla ja kokemuksen karttuessa etsimään sijoituskohteita yhä useampaa kanavaa käyttäen.
Asuntojen.hintatiedot.fi- palvelun etusivu.
Dataa asuntosijoittajan tueksi
Asuntosijoittajan kannattaa tehdä päätöksiä tietoon perustuen. Suomessa tietoa on hyvin saatavilla, joten olemme siinä mielessä onnekkaita asuntosijoittajia.
Tilastokeskus julkaisee tietoa kauppojen määristä, keskineliöhinnoista ja vuokratasoista.
Tilastokeskukselta löytyy myös tietoa väestön kehityksestä. Väestönkehitys on selkeä indikaattori siitä, onko asuntojen kysyntä tietyllä paikkakunnalla nousemassa vai laskemassa. Esimerkiksi Helsingin väestö kasvaa ja siksi myös asuntojen kysyntä kasvaa.
Tilastokeskus kertoo myös, mihin rakennetaan ja kuinka paljon. Vertaamalla väestönkehitystä ja rakentamista, pystyy periaatteessa päättelemään, missä kysyntää on tarjontaa enemmän. On kuitenkin hyvä muistaa, ettei ihmisten ja markkinoiden käyttäytyminen suoraan seuraa dataa, joten tämäntyyppisten trenditietojen käytön tulee olla viitteellistä, eikä siihen kannata jäädä jumiin.
Oikotien ja Vuokraoven kautta voi tarkistaa kuinka paljon vuokra-asuntoja tietyssä kaupungissa tai tietyllä alueella on tarjolla. Näistä palveluista näkee myös minkälaisia vuokria muut vuokranantajat pyytävät asunnoista samalla alueella.
Verkosta löytyy myös työkaluja, joilla kerätään hintatietoja toteutuneista kaupoista. Kiinteistöjen osalta hintatietoja ylläpitää Maanmittauslaitos. Osakehuoneistojen osalta hintatietoja ylläpitävät ympäristöministeriö sekä kattavammin erilaiset yksityiset toimijat kiinteistönvälittäjien avulla.
Kiinnostaako asuntosijoittaminen? Tästä saat esittelyn parhaista tällä hetkellä myynnissä olevista sijoitusasunnoista, maksutta.
Lukuvinkkejä ja hyödyllisiä linkkejä
Kirjat
- Olli Turusen ja Joonas Oravan kirja Osta, vuokraa, vaurastu on jokaisen asuntosijoittajan kirjahyllystä löytyvä perusteos, joka kannattaa ehdottomasti lukea.
- Guy Kioysakin Rich Dad, Poor Dad on yleisesti fiksun taloudenpidon ja rahan opas, jossa puhutaan runsaasti myös asuntosijoittamisesta. Se kannattaa lukea, mutta samalla muistaa, ettei kaikkia amerikkalaisoppeja voi soveltaa sellaisenaan Suomen oloihin.
Blogit ja podcastit
- Harri Hurun Ostan asuntoja löytyy sekä blogin että podcastin muodossa.
- Turusen ja Oravan kirjan lisäksi heiltä löytyy samalla nimellä julkaistava blogi ja verkkovalmennuksia.
Rakennusyhtiöt
Asuntosijoittamisen palveluyritykset
Asuntojen myynnin ilmoittelusivustot
